Bruxelles, 05/10/2012 (Agence Europe) - Le décret foncier et immobilier de la Région flamande de Belgique qui lie le transfert de biens immobiliers et de terrains dans certaines communes flamandes à l'existence d'un lien suffisant du candidat preneur ou acquéreur avec la commune en question, constitue une restriction injustifiée aux libertés fondamentales contraire au droit de l'Union, a estimé l'Avocat général Jan Mazak, dans des conclusions rendues jeudi 4 octobre dans les affaires jointes C-197/11 et C-203/11.
Ce décret de 2009, intitulé « Wonen in eigen streek - Habiter dans sa propre région», permet à 69 communes flamandes où le prix moyen des terrains est le plus élevé par mètre carré et où l'intensité migratoire interne ou externe est la plus élevée, de donner un droit de préemption, pour l'acquisition ou la location d'un terrain ou d'un bien immobilier, aux candidats qui auront pu prouver leurs liens étroits avec les communes en question. Saisie de plusieurs demandes d'annulation du décret, la Cour constitutionnelle belge interroge la Cour de justice de l'UE sur la compatibilité de ce dernier avec le droit de l'UE, à savoir les libertés fondamentales et les règles sur les aides d'État et les marchés publics.
Dans ses conclusions, l'Avocat général conclut tout d'abord que la condition de l'existence d'un lien suffisant entre les candidats acquéreurs/preneurs et les communes concernées est contraire aux libertés fondamentales, puisqu'elle revient, en pratique, à interdire à certaines personnes d'acheter ou de louer pour plus de neuf ans des terrains ou des constructions dans ces communes. Selon lui, cette condition, qui, aux termes du décret, suppose que le candidat satisfasse à trois critères alternatifs (sa domiciliation dans la commune pendant au moins six ans avant le transfert ; y avoir des activités au moment du transfert ; avoir un lien professionnel, familial, social ou économique avec la commune en raison de circonstances importantes et de longue durée), va au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre l'objectif d'intérêt général invoqué par la Région flamande avec le décret, à savoir encourager l'habitation de la population endogène moins fortunée dans les communes en question. Selon lui, d'autres mesures moins contraignantes, telles que des primes à l'achat, la régulation des prix ou des mesures d'accompagnement permettraient d'atteindre l'objectif.
Quant à la compatibilité avec les règles européennes sur les aides d'État des incitations fiscales et des mécanismes de subventionnement prévus par le décret pour les prêteurs, les lotisseurs ou les maîtres d'ouvrage, M. Mazak répond que c'est à la juridiction belge de vérifier si ces mesures affectent les échanges entre États membres et si elles respectent les conditions établies par la jurisprudence de la Cour.
À une autre série de questions portant sur la « charge sociale » imposée par le décret (qui oblige les lotisseurs ou les maîtres d'ouvrage à réaliser un pourcentage déterminé du projet sous forme de logements sociaux à vendre, à des prix plafonnés, à un organisme public ou moyennant substitution de cet organisme), l'Avocat général répond que la juridiction de renvoi devra là aussi déterminer si l'objectif du décret est effectivement, comme le prétend le gouvernement flamand, de répondre à la pénurie de logements abordables, et vérifier si cette charge sociale est proportionnée à cet objectif considéré comme d'intérêt général (en garantissant effectivement un accroissement de l'offre de logements sociaux) ou s'il pourrait être poursuivi par des mesures moins restrictives au regard de la libre circulation des capitaux.
Enfin, selon l'Avocat général, la notion de « marché public de travaux » contenue dans la directive 2004/18 (coordination des procédures de passation des marchés publics de travaux) s'applique à une réglementation qui, comme en l'espèce, conditionne l'octroi d'un permis de bâtir ou de lotir par la charge sociale exposée ci-dessus, à condition: - qu'elle prévoie l'existence d'un contrat conclu entre un pouvoir adjudicateur et un opérateur économique ; - qu'un opérateur économique dispose de la possibilité réelle de négocier avec le pouvoir adjudicateur le contenu du contrat ainsi que le prix à appliquer pour les travaux exécutés. (FG)