Les prix des logements sont désormais surévalués dans plus de la moitié des pays de la zone euro, constate la Commission européenne dans un rapport sur l'évolution des marchés de l'immobilier qu'elle a publié lundi 26 septembre.
Parmi les Dix-neuf, les seuls pays non concernés sont Chypre, la Finlande, la Lettonie, l'Italie et l'Irlande, même si, pour ce dernier État membre, l'institution européenne signale que les prix immobiliers y sont traditionnellement élevés et la croissance des salaires très dynamique.
Pour les autres, le Luxembourg sort clairement du lot, avec une surévaluation de l'immobilier estimée à environ 60%. En Autriche, la surévaluation atteint 30% et elle est de 20% en Allemagne, en Belgique, en France, aux Pays-Bas et au Portugal.
D'après le rapport de la Commission, la croissance des prix de l'immobilier s'est progressivement renforcée, surtout pendant la pandémie de Covid-19, pour atteindre « une augmentation cumulée de 40% » entre fin 2012 et le troisième trimestre 2021. Une telle évolution est « quatre fois plus élevée » que l'inflation observée sur la même période.
Là encore, les disparités nationales sont fortes sur la période analysée. Les pays baltes, le Luxembourg, l'Irlande et le Portugal affichent une croissance cumulée de plus de 70%. En Allemagne, les prix immobiliers sont supérieurs de quelque 70% à leur valeur de fin 2012, contre 30% en Espagne et 20% en France. À l'inverse, les prix ont diminué en Italie (-7%), et sont restés stables en Grèce et à Chypre.
Le fait que, lors de la pandémie, la demande de logements ait résisté constitue une évolution « inattendue », note la Commission. Cela est dû « en grande partie » au soutien d'urgence aux revenus des ménages, introduit malgré la chute du PIB. Parallèlement, l'épargne accumulée pendant les périodes de confinement ainsi que l'évolution des comportements (télétravail) ont contribué à stimuler la demande de logements. En revanche, constate l'institution de l'UE, depuis la pandémie, les prix immobiliers ont augmenté « beaucoup plus rapidement » que les revenus.
Le relèvement des taux d'intérêt par la BCE, qui resserrent les conditions de financement des opérateurs économiques, aura un impact sur les marchés immobiliers. Notamment, un environnement plus inflationniste peut affecter l'accessibilité au logement pour les propriétaires ayant un prêt hypothécaire à taux variable par le biais de paiements d'intérêts plus élevés. Dans le même temps, la normalisation de la politique monétaire de la BCE pourrait rééquilibrer les prix des logements, car les futurs propriétaires seront moins à même de payer des prix élevés. La baisse de la demande en résultant diminuerait la valeur des biens des propriétaires actuels et, par conséquent, réduirait la richesse des ménages.
Le rapport analyse également l'impact des politiques publiques au niveau national sur l'accessibilité au logement. « Les décideurs politiques ont tendance à privilégier les politiques qui soutiennent la demande de logements plutôt que celles qui encouragent l'offre. Il en résulte souvent une augmentation des prix et une détérioration, plutôt qu'une amélioration, de l'accessibilité au logement », estime la Commission. Selon elle, il est donc « préférable de prendre des mesures efficaces du côté de l'offre », même si les mesures jouant sur la demande peuvent jouer un rôle, si elles sont « davantage ciblées sur les groupes vulnérables ».
Voir le rapport de la Commission : https://aeur.eu/f/39u (Mathieu Bion)